21世纪经济报道记者 叶麦穗 广州报道 今天是2月的最后一天，融360数字科技研究院对全国45个重点城市房贷利率的监测数据显示，2024年2月，全国首套房贷款平均利率为3.64%，环比下降24BP，同比下降43BP；二套房贷款平均利率为4.19%，环比下降26BP，同比下降75BP。全国首套房贷利率除了北京仍维持在4%之上之外，其他地区的房贷已经全部“奔三”
三城市房贷已经跌至3.35%
从各大城市执行的主流首套房贷利率来看，除了北京市城六区首套房贷利率执行4.05%（LPR+10BP）的较高水平，其他城市的首套房贷利率均在4%以下。珠海市、中山市、南宁市3个城市的首套房贷利率为3.35%（LPR-60BP），在监测的城市中为最低水平；13个城市的首套房贷利率为3.45%（LPR-50BP），6个城市的首套房贷利率为3.55%（LPR-40BP），其他23个城市的首套房贷利率在3.60%以上。一线城市中，北京市城六区利率为4.05%（LPR+10BP），非城六区利率为3.95%（LPR），上海市主城区、广州市、深圳市利率均为3.85%（LPR-10BP）。
从主流二套房贷利率来看，各城市的差异化比较小，北京市城六区二套房贷利率为4.55%，为全国最高，上海主城区、深圳、广州等10个城市二套房贷利率为4.25%，其他34个城市二套房贷利率均为4.15%。除了北京市，其他城市二套房贷利率差距不大。
今年2月20日，2月份LPR报价公布，1年期LPR维持3.45%不变，5年期以上LPR则大幅下调25个基点至3.95%。在本轮LPR公布之前，市场对5年期以上LPR下降早有预期，但降幅达到25BP为2019年LPR改革以来之最，超出预期，市场据此认为接下来房贷仍有下调的空间。
易居研究院研究总监严跃进表示，LPR下调至3.95%，是此前8个月LPR为4.20%的基础上首次下调，说明其为今年宏观经济和货币金融环境的宽松创造了积极的条件。这对于今年经济形势改善和环境优化都具有积极的作用。
此外，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预测，今年一次性降到位以后，后续降低LPR的可能性不大，房贷款利率将会持续下行，考虑到去年按揭利率降幅不算大，今年首二套房贷款相比去年末会有一定降幅。
一线城市仅北京首套房贷利率超4%
“北上广深”四个一线城市的房贷利率也出现明显松动。融360数字科技研究院的数据显示，2024年2月北京市城六区首套、二套房贷款利率分别为4.05%（LPR+10BP）、4.55%（LPR+60BP）；非城六区首套房、二套房贷款利率分别为3.95%（LPR）、4.50%（LPR+55BP），均跟随LPR下降25BP。首套房首付比例统一为30%，二套房城六区、非城六区首付比例分别为50%、40%。
北京市住建委和通州区政府2月6日发布，即日起，在京具备购房资格的四类家庭，可以在通州区购买一套商品住房。调整后，在通州区落户或就业的家庭，如需购买通州区商品住房，符合本市限购条件即可，取消了在通州落户或纳税、社保满三年的限制。
限购放开之后，通州楼市成交回暖，不过融360数字科技研究院的分析师认为，房价不具备大涨的条件，仍要受北京市限购政策约束，预计通州楼市会平稳发展。
同期，上海市首套房贷利率为3.85%（LPR-10BP），二套房主城区贷款利率为4.25%（LPR+30BP），其他区贷款利率为4.15%（LPR+20BP）。首套房首付比例为30%，二套房主城区、其他区首付比例分别为50%、40%。
1月30日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自1月31日起，在该市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非该市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求，促进区域职住平衡、产城融合。
和之前相比，取消了“已婚”条件，明确优化限购区域范围（外环以外，崇明区除外），充分考虑上海数量相对大的单身青年群体置业需求。
2月，广州市首套、二套房贷利率分别为3.85%、4.25%，跟随LPR下调25BP。首付比例不变，首套、二套分别为30%、40%。1月27日，广州发布通知，即日起，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上住房，不纳入限购范围。不论是否为本市户籍，居民家庭和个人新购买建筑面积120平方米以上住房，包括新建住房和二手住房，不纳入限购范围。名下已有的建筑面积120平方米以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。广州也成为一线城市当中首个部分放开中心城区限购的城市。
广州市楼市政策松绑走在一线城市前沿，先是“认房不认贷”，再是番禺、黄埔等区域放开限购，如今政策优化开始触及限购区域内的住房需求。
深圳市房贷利率也随LPR调低，首套房贷利率为3.85%（LPR-10BP），二套房贷利率为4.25%（LPR+30BP）。首套、二套房首付比例不变，依然是30%、40%，与广州市保持一致。
2月7日，广东省深圳市住房和建设局发布关于优化住房限购政策的通知，即日实施。
通知明确，深圳市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房，深圳市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。
非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。
对于深圳市户籍人群，取消落户三年、社保三年才可以买房的政策限制；对于非深圳市户籍人群，连续5年社保要求降低到3年，与广州市非户籍人群购房要求一致。
有利于购房者观望情绪的修复
2024年开始，多地陆续出台楼市新政，涉及房贷利率、住房公积金、购房补贴、契税补贴、限购放松等多方面内容，今年楼市“因城施策”政策将更加明显。在2023年末住房城乡建设部召开的全国住房城乡建设工作会议上，强调了稳定房地产市场的重要性，提出了因地施策、一地一策、精准施策的工作原则。此举旨在满足人民对住房的刚性需求和改善性需求，并优化房地产政策。
二三四线城市房地产市场的政策支持力度更大，楼市优化调整方面更加灵活，在首付比例方面，多地已调到了首套20%、二套30%的水平；在房贷利率方面，首套房利率调整更加灵活，多地已调至3.60%以下，在LPR不变的情况下部分地区房贷利率依然有下调空间。
一线城市稳楼市政策将稳步适度推进，通过细调、微调实现楼市稳定，楼市限购逐渐松绑。春节之前，北上广深四个一线城市相继出台放松住房限购的楼市新政，政策放松的信号意义较为明显，虽未完全取消限购，但保持政策的灵活性，“因地施策”的特征更加明显。
2024年政策端将延续宽松基调，预计房贷利率、首付比例均有一定下调空间，各地将根据自身情况进行不同幅度的优化调整。
华泰证券分析师陈慎表示，今年2月的房贷利率已降至2014年以来的最低水平。2月银行平均放款周期为18天，环比1月缩短3天，为2019年以来最快放款速度。本次降息落地后银行快速响应，促使房贷利率降至一个新的台阶，且在放款速度上也可看出银行的积极性。实际房贷利率的下调有利于购房者观望情绪的修复，同时有助于支持房地产市场平稳健康发展。
（作者：叶麦穗 编辑：方海平）
