经济观察网 记者 陈月芹 经济观察网获悉，3月8日前后，多家险资派出高管到深圳万科总部进行新一轮磋商。磋商方案包括将万科债务偿付期限延长至少一年、追加增信担保和抵押品，以及发行债券将“非标转标”等。截至3月10日，万科与险资的谈判仍在进行中。
在这期间，万科公告已全额偿付一笔于3月11日到期的票据本息，合计6.47亿美元。这一准时打钱的动作，使多只债券在当日收涨，但股价仍然微跌。
实际上，万科自3月以来的一轮债务展期舆论风波，焦点并不在美元债，而在境内非标债务。
一家参与谈判的头部险资人士向经济观察网透露，自2月底以来，万科董事局主席郁亮与深圳地铁相关高层赴北京与多家险资企业商谈，包括新华资产、中国太保、太平保险、大家保险等。
和外界传闻有出入的是，万科此轮商谈的重点并非对债务进行“展期”，而是希望几家险资不要提前行权，继续履行合同直至贷款到期。
据经济观察网了解，万科与多家险资合作的金融业务为债权投资计划，业内称为“保债计划”，为非标私募产品，当下多个保债计划均没有到合同到期日。
“这种非标债权产品的具体条款由双方协商，比如总合同期6年可分为2+2+2年，在每两年年底，债权人可选择提前行权，有些险资会把评级下调增加为提前行权触发条件，险资无需举证即可单方面宣布借款提前到期。”前述头部险资人士解释。
角力已经开始
这是万科管理层第二次向险资企业提出延后行权的诉求。2023年12月，在监管部门协调下，新华资产等同意将万科的保债计划延期行权3个月。
至2024年3月，坐在谈判桌对面的险资企业增加至新华资产、中国太保、太平保险、大家保险等，涉及面更广，期望延期的时间更长，参与谈判的高管和领导级别进一步提升。
前述头部险资人士对经济观察网表示，投资人并不担心万科无力偿付3月到期的美元债，相反，在现金有限和销售端没有起色的背景下，万科在用行动表明外债优先、境内非标债置后的偿还安排。
一家已出险头部房企人士认为，这是一种不得已的策略，“都是为了保护资产负债表，如果什么债都还，在现在的销售环境下，最后大概率会爆雷”。
新华保险2023年半年报披露，新华保险投资了3个万科项目的债权计划，合计约53亿元。
前述头部险资人士透露，目前在谈延期行权的险资持有的与万科相关的保债计划，每家总额约数十亿元。如果有一家险资选择提前行权，万科大概率会因无力还债而正式违约，“谁也不想打响第一枪”。
谈判桌上，险资与万科已经过多轮角力。有险资多次提出，继续履约的条件是万科增加资产抵押，缩小风险敞口，但万科方面暂未配合。
3月8日前后，多家险资派出高管到深圳万科总部进行新一轮磋商。磋商方案包括将万科债务偿付期限延长至少一年、追加增信担保和抵押品，以及发行债券将“非标转标”等。
前述头部险资人士透露，“非标转标”是万科新提出的方案，即万科可兑付非标债务，前提是险资认购万科即将发行的债券，将此前的非标私募债权计划置换为公募债。
目前，有险资还在研判中，作为债权人，公募债的透明度和流动性优于非标私募债，但当前其最大的诉求是尽快回笼现金以避险。
在与万科交涉过程中，前述头部险资人士认为，“万科在处置资产方面不积极”，不主动向债权人披露资产处置安排，多次反馈“资产卖不出去”。
而前述已出险头部房企人士则表示，多家房企积极卖资产自救的下场，是把自己“救”没了，长远来看，积极卖资产，对公司和债权人都不是利好。
险资关注四个变量
据经济观察网了解，3月以来，险资债权人在反复尽调影响万科自救和“他救”的多种变量。
第一个变量是，大股东深圳地铁及其背后的深圳国资委能否用真金白银或更有力的手段驰援万科。
金融机构将关注点延伸到另一家深圳房企华南城身上。2021年底，深圳特区建发集团（以下简称“特区建发”）宣布以19.1亿港元入股华南城，成为其单一最大股东，并在此后两年多次纾困华南城，送出了“入股资金+收购资产+信用背书+协助美元债展期”的救急输血包。
2024年2月19日，特区建发确认了华南城两只票据正式违约，宣告华南城二次爆雷。
华南城的危机让险资和万科的债权人产生了担忧。险资试图多方了解深圳国资为何同意出资纾困华南城，以及华南城二次违约是否影响深圳国资再次出手解救万科。
“不仅是看有没有意愿，还要看有没有实力。”前述头部险资人士透露，深圳地铁和深圳相关监管部门也出面与险资、债权人磋商，但并未明确给出哪些具体支持。
根据深圳地铁财报，其2022年净利润为8.7亿元，比2021年减少70%，期末在手现金229.6亿元。截至2022年底，深圳地铁的负债总额同比增加了21%至3500亿元，资产负债率升至52.91%。
“深圳地铁一年的利润都赶不上万科债务的零头。”前述头部险资人士称。比起口头表态，债权人希望看到更高层级部门更强有力的支持。
第二个变量是央企能否收购万科资产。
一家头部央企高管表示，“目前国资、央企能自保已经相当不错了”。另一家总部在深圳的央企人士称，只要价格足够便宜，没有卖不出去的资产，但公司目前没有相关收购计划。
第三个变量是REITs能否救急。
万科共成功申报两只公募REITs，分别是华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT、中金印力消费基础设施封闭式REIT。3月1日，华夏万纬REIT申请获得受理，首批计划募资11.59亿元；去年10月，中金印力REIT获批，拟募资35.77亿元，目前仍在募资期。
第四个变量是一线城市能否进一步放开限购，带动销售端回暖。
据中指研究院数据，万科1月—2月累计销售额为334.5亿元，同比下降42%。这一表现已经优于大部分房企。
“从2023年底的救市效果看，即使一线城市解除限购，会先利好二手房交易，需要时间才能传导到一手房。”前述头部险资人士认为一线城市松绑短时间内难解房企燃眉之急。
万科也正依靠出售资产回流现金，2月9日将七宝万科广场50%股权以23.838亿元出售给了香港领展房产基金。在万科所有的商业项目中，七宝万科广场的收入常年排名第一。2023年12月，万科以4.8亿元出售了多家悦榕酒店股权。
3月9日，一位香港金融机构人士向经济观察网表示，其所在公司正密切关注万科本轮境内债谈判进展，鉴于销售端持续下滑和头部房企债务也亮起红灯，预计内地楼市需要更长周期实现复苏，其计划出清手上的内资房企股债，包括头部央企。
据经济观察网了解，2023年底，国资委内部对国资背景企业风险处置提出三个“不能”：中央企业、国有企业不能成为重大风险爆破点，不能引发系统性金融风险，不能在处置风险中刺破风险。
万科能否被归类为国有企业？参与谈判的多家险资认为，这个身份归属问题很重要，决定了行政部门能否给予万科更多支持和背书，债权人以此量度和万科的债务磋商条款。
