本报（chinatimes.net.cn）记者李凯旋 李贝贝 北京报道
作为经济的“晴雨表”，北京的写字楼市场已经连续两个季度实现整体市场去化。高力国际发布的数据显示，2024年一季度，北京甲级写字楼延续了去年四季度的趋势，再度实现正吸纳量，达到1.2万平米。
不过，尽管吸纳量回正，在新增供应的影响下，北京写字楼市场的空置率没有明显下降，以价换量的现象更加明显。业内预计，北京整体写字楼市场的空置率将维持在20%以上的高位。伴随着新常态的到来，业主方要“解放思想，实事求是”，只有活下来，市场参与者才有可能看到行业的明天。
连续两个季度吸纳量为正
值得关注的是，此前中关村区域是北京写字楼市场退租面积较大的一片区域，而在2024年一季度，北京写字楼市场去化主要集中在亚奥和中关村区域。不过，伴随着西城区重点改造项目北京金融科技中心的入市，北京甲级写字楼市场空置率上涨0.3个百分点，达到了20.1%。
与甲级写字楼市场的表现稍有差别，乙级写字楼市场和产业园市场在经历了过去两年主力租户行业大规模办公空间整合后已经利空出尽。其中，北京乙级写字楼市场自去年下半年开始便已经连续3个季度实现了去化，累计去化量接近18万平米。不过，同样受到新增供应的影响，乙级写字楼市场空置率稳定在18.3%。产业园市场也已经连续两个季度实现去化，累计去化量接近13万平米，空置率小幅下降至20.5%。
高力国际方面对《华夏时报》记者表示，2024年实现5%的增长目标整体难度有所增加，但伴随着去年下半年开始实际的一系列促进经济增长的政策效应在2024年持续显现，叠加超大规模的市场需求、完备的产业体系供给优势以及工程师红利等，所有这些因素都将成为中国经济实现增长目标的信心和底气。
“以价换量”更加明显
上文所述，北京写字楼市场的吸纳量有所恢复，但依旧无法扭转租金下行的趋势，全市场“以价换量”的现象日益明显。高力国际发布的数据显示，2024年一季度，北京甲级写字楼市场净有效租金环比下降2.9%，降幅收窄了0.3个百分点，市场平均有效净租金跌破了300元/平米/月，达到了291.4元/平米/月。
目前，望京酒仙桥板块和中关村依然是租金降幅最大的两个子市场，2024年一季度租金降幅分别达到了5.5%和3.9%。值得关注的是，降幅紧随上述两大子市场其后的则是CBD子市场。
高力国际发布的数据显示，当前CBD的空置率仅为13.5%，远低于市场平均水平，但2024年一季度租金降幅却达到3.6%。“从整体市场的角度来看，当租金下降无法实现空置率的有效去化时，这代表着相对供给侧而言，市场新增需求尚不足以有效去化新入市项目和存量项目的空置面积。空置率持续维持高位，市场去化压力将越来越大，整体市场租金降幅就会加大。”高力国际北京公司董事总经理李娟向《华夏时报》记者如此分析。
李娟认为，从写字楼板块的角度来看，CBD市场空置率依然是较为健康的，但其周边写字楼板块的空置率均已经达到了20%左右的较高水平。随着周边板块租金的下调，CBD市场也无法独善其身。
此外，李娟向《华夏时报》记者强调，当整体市场租金下降到一定程度后，无论是超甲级、甲级还是乙级写字楼，均会对出租策略进行调整，稳健的租户组合则是首当其冲。对于优质的客户资源，租金水平是所有竞争维度中最核心的因素。一旦超甲级写字楼开始跟随市场进行调整，那整体市场租金的下降幅度将愈加明显。
业内：预计空置率维持20%以上的高位
业内认为，办公楼市场有效需求不足是困扰市场发展的长期问题。“我们依然延续在去年三季度作出的市场研判，北京整体市场空置率将维持在20%以上的高位。”高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明对《华夏时报》记者表示。
在陆明看来，北京办公楼市场有效需求不足将导致北京办公楼市场租金中枢无法避免地继续下移。尽管宏观经济增长已经对办公楼市场的恢复不断产生积极影响，但市场仍将在较长一段市场处于复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。
从一些商业地产的年报数据中，也能够看出写字楼市场目前稍有艰难的状态。SOHO中国发布数据显示，截至2023年底，公司旗下各物业出租率稳定在78%。SOHO中国方面直言：“这并不算是一个十分亮眼的数字。”其中，北京的银河及朝阳门SOHO2023年出租率仅为56%，望京SOHO2023年的出租率仅为60%、前门大街项目出租率也仅为67%。
SOHO中国方面表示，2023年，商业地产市场受到了多方面因素的影响，包括全球经济增长放缓导致租金和出租率持续下行，消费模式的变革和数字化转型更加剧了市场的竞争。
“伴随着北京写字楼市场进入新常态，‘解放思想，实事求是’尤其重要。对于业主方来说，在市场下行期，健康的出租率和稳定现金流是运营的核心目标。在经济环境复杂多变、市场竞争激烈的今天，市场对于资产运营管理方提出了更高的要求，适应能力和创新能力等多维度的提高刻不容缓。”李娟如此认为。
