来源：华尔街见闻
分析师认为，2023年的美国房屋销售总量将为410万套左右，创下自2008年次贷危机以来的最低点，但因美国楼市正处在“买房的不多但卖房的更少”的状态，也使得美国房价不降反升。
在美联储大幅加息影响下，美国房贷利率创多年新高，购房者压力激增，美国房屋销售降至“冰点”。
美国房贷机构房地美上周发布报告表示，美国30年期固定利率抵押贷款的平均利率从之前一周的7.49%升至7.57%，连续第五周上升，二十多年来首次突破7.5%。
高于7%的抵押贷款利率或许正逐步“拖垮”地产市场，据房地产经纪公司Redfin的经济研究负责人Chen Zhao最新估计，2023年的美国房屋销售总量将为410万套左右，这将是自2008年次贷危机以来的最低点。Zhao认为，由于抵押贷款利率可能继续维持在较高水平，明年的销售量不太可能出现大幅增长。
美国地产经纪商协会（NAR）数据显示，美国8月成屋销售折合年率环比下降0.7%至404万套，不及预期的410万套，创七个月新低，已经与次货危机和大流行后的低点持平。
待售房屋数量环比下降0.9%至110万套，为1999年有数据以来同期最低。按照目前的销售速度，未售出的库存可供3.3个月的销售，与7月持平。
根据房地美最新的住房展望，预计2023年房屋销售总量约为480万套，将是2011年以来最慢的年度增速，到2024年将改善至490万套。如果美国2023年全年的现房销售量最终低于预期的不到400万套，那将是自1995年以来首次跌破这一水平。
房贷利率飙升美国房屋销售至“冰点”
美国抵押贷款银行家协会（MBA）近日公布的数据显示，截至10月6日当周，30年期定息抵押贷款合约利率已升至7.67%
近7.7%的房贷利率意味着什么？以300万元（人民币）的贷款额计算，30年期等额本息，购房者每月还款约2.1万元。而此前大量美国购房者按揭贷款利率不到3%。以3%计，同样的贷款额，每月还款仅需1.2万元左右。
除了30年期固定抵押贷款平均利率创21年新高本身外，如果在持续的通胀压力下，美联储进一步加息，这加大了美国抵押贷款利率可能上破8%的风险。房地产市场的进一步萎缩可能会对整个经济产生影响。
10月15日，MBA首席经济学家兼高级副总裁Mike Fratantoni在费城举行的年度会议上表示，推动利率下降的一个重要因素将是美国经济放缓。
该协会不仅预计2024年上半年将出现经济衰退，且还预测失业率将上升，通胀将放缓，这些都是美国经济疲软的迹象。而这将反过来推低利率，到2024年底，预计房贷利率将降至6.1%，到2025年底，30年期抵押贷款利率将降至5.5%。
还有分析认为，房价继续上涨将迫使一些原本想要买房的人继续租房，而正是租金上涨推高了美国9月CPI，如果租金继续上涨，美联储可能更难结束加息。
此外，房屋销售放缓还可能限制家电和家具等住房相关物品的支出，从而阻碍经济增长，并促使房屋建筑商缩减新建筑建设。
美国房价为何走势反常？
但美国房价却在今年7月创下历史新高，一般而言，房贷利率上升，购房者成本提高，会抑制购房需求并拉低房价。为何今年以来美国房价不降反升？
全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人兼集团CEO Kashif Ansari 在接受采访时表示，美国楼市现处于购房需求和房源供应同时受到抑制的“有价无市”状态，买房的不多但卖房的更少，这种状态很可能会延续至明年。
来自美国房地产经纪公司Redfin的数据也反映出这种“价升量跌”的趋势。Redfin发布的数据显示，2023年9月，美国房屋价格与去年同期相比上涨了2.2%，但售出房屋数量同比下降17.6%。
因此分析认为，虽然美联储将基准利率上调至5.5%，银行的货款标准也明显收紧，但稳健的收入帮助美国家庭抵御了高通胀和美联储加息带来的冲击，也降低了美国家庭陷入经济困境而不得不抛售资产的可能性，进而对当前的地产市场构成了支撑。
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