来源：中国经营报
本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道
超大特大城市城中村改造正式起步。
日前，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）发布消息称，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，目前分三类推进实施，主要是符合条件的实施拆除新建、开展经常性整治提升以及介于两者之间的实施拆整结合。
除进一步明确实施路径外，住建部此次消息还指出，超大特大城市稳步推进城中村改造工作部署后，各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。
多位分析人士向《中国经营报》记者表示，随着城镇化进程放缓，城市发展正由过去“增量为主”转向“存增并重”，在此背景下启动超大特大城市城中村改造，不仅能有效改善居民居住条件，释放城中村空间运营的经济价值，推动产业转型升级，还能促进住房需求释放，扩大有效投资，助推经济稳定增长。同时从三类实施路径来看，此次城中村改造不再是大拆大建模式，实施推进过程中将更注重公益属性以及存量资产效益。
明确实施路径
今年4月份中央政治局会议明确提出以来，超大特大城市城中村改造正加速推进。
今年7月下旬，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造；超大特大城市稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议则于7月底召开，对城中村改造提出具体要求。
此后两个多月时间，超大特大城市城中村改造三类实施路径进一步明确，除实施拆除新建外，还包括开展经常性整治提升以及实施拆整结合两类模式。
多位分析人士认为，此次明确三类实施路径，意味着此次城中村改造将不再是大规模拆除重建，而是多途径提升存量资产效益，推进方式更为稳妥。
“分三类实施、一村一策是新一轮城中村改造的新模式，意味着次轮城中村改造不再是大拆大建的单一模式。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次提出符合条件的城中村改造实施拆除新建，其中符合的条件应主要涉及资金可平衡、改造意愿强烈（群众改造的意愿强烈且安全消防隐患比较大）、产权基础清晰等。
“不具备这些条件的，就要在守住安全底线前提下，常态化推进整治提升，或进行局部拆迁，为公共服务补短板提供空间。”李宇嘉认为，当前大部分城中村短期内不具备拆除重建的条件，将会通过另外两类模式推进，在守住安全底线的前提下提升居住环境，尽量保留低成本、区位优、产城融合、职住平衡的优势。
“与此前棚户区改造大规模拆除重建不同，此次城中村改造提出了三种推进模式。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄也认为，此次城中村改造三类推进模式是对旧有模式的更新和补充，相较此前更加人性化和多样化。
此外，住建部此次还指出，超大特大城市推进城中村改造，将坚持先谋后动，先行做好征求村民意愿、产业搬迁、人员妥善安置、历史文化风貌保护、落实征收补偿安置资金等前期工作，确保不动则已，动则必快、动则必成。
“先谋后动，不动则已，动则必成，这是新时期城中村改造的关键策略。”李宇嘉认为，将一系列前期工作做到位，推进城中村改造的阻力和不确定性就会相应减少，推进周期随之缩短，成本自然也就会降低。
注重资金平衡
除明确实施路径外，此次住建部还提出，超大特大城市城中村改造要坚持多渠道筹措改造资金，既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持；城市政府对城中村改造负主体责任，统筹市域内改造资金安排，做到改造资金市域内综合平衡、动态平衡；对于整治提升类的城中村改造项目，将建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。
多位分析人士认为，从资金筹措渠道来看，此次城中村改造需要统筹各方，资金平衡是其中关键环节。
“此轮城中村改造，资金平衡是关键，需要统筹各方，要在规划、用地、法律方面做政策和制度创新。”李宇嘉认为，此轮城中村改造需要动员各方力量，特别是要激发村民“我要改”而不是“要我改”的动力。
“就参与主体来看，本次城中村改造注重充分调动政府、市场、社会力量、银行机构等多重力量，形成合力。”陈霄认为，超大特大城市发展从增量扩张转向存量改造，这是城市发展的重要过程，意味着城市更新再上新台阶。
“城中村是碎片化城市规划的结果，如果能将城中村与周边其他国有土地整合起来改造，就能够实现土地价值最大化，还能够以肥补瘦，以丰补欠，实现资金平衡。”李宇嘉认为，此轮城中村改造公共属性特征明显，因此改造的资金投入非常大，且面临较严重的期限错配，此次明确城市政府对城中村改造负主体责任，主要就是希望政府能够在区域统筹、成片改造方面攻坚克难，进行系统部署和实施落地。
此外，城中村改造还将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。
“与保障性住房相结合是此轮城中村改造的一个亮点。”李宇嘉认为，与保障性住房相结合主要涉及三个方面，一是改造出来的地块要留足保障性住房建设的空间；二是村民安置房满足村民多于出租屋经营模式的惯性需求，多安置一些空闲的中小户型住房，统租发展保障性租赁住房；三是留存下来的城中村存量住房，经过品质提升后吸引长租公寓企业来运营。
陈霄则认为，与保障性住房建设相结合，按一定比例建设保障性住房，有利于实现规模化的统一改造统一租赁，对解决外来人口、新市民等群体居住问题创造了条件，助力解决超大特大城市“住房难”问题。
提升存量资产效益
除居住类城中村外，部分城中村还聚集了一些产业，此类城中村在改造中则将做好产业搬迁和转型升级。
住建部此次指出，在摸清城中村产业状况的基础上，城市政府将安排好产业转移承接园区，发挥龙头企业示范带动作用，先行有序疏解集聚产业。相应的城中村改造后，将根据城市产业发展规划，合理安排产业布局，引入优质产业项目，促进产业转型升级，并提供一定规模比例的低成本创业空间，保障小微企业和个体户创业需求。
多位分析人士认为，通过城中村改造助推产业转型升级，能够有效推动超大特大城市加快转变发展方式，提升存量资产效益，实现城市高质量发展。
“城中村改造不仅是城中村本身的发展契机，也是城市政府如何把低效用地转为高效用地，获得可持续土地出让和财税收入来源根本的契机。”李宇嘉认为，城中村产业是吸纳就业的海绵垫和缓冲器，以其灵活性、可变性、低成本等特征，城中村产业能够有效解决外来人口和年轻人的就业问题，因此除一些有安全隐患以及需要淘汰的落后产业外，其他城中村产业应该以保留和就地升级为主。
“为提高土地利用效率，此次城中村改造将提高利用存量用地容积率、为城中村产业升级提供更多用地资源。”贝壳研究院方面认为，由于缺乏专业机构统一管理运营，城中村内存在大量闲置低效空间，待开发经济潜力巨大，因此推动城中村改造，有利于开展规模化租赁及增值服务等，释放城中村空间运营的经济价值。
