来源：中国经营报
本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道
房地产市场供求关系发生重大变化背景下，各地仍在探索多种模式大力支持刚性与改善性住房需求。
《中国经营报》记者注意到，针对改善置换群体，近期淄博、济宁、海宁、宁波、南京、连云港、南通、扬州等多城明确鼓励提倡“以旧换新”购房活动，部分城市还额外提供官方换房补贴，以此加速释放置换住房需求，激活市场流动性。
实际上，除明确提出“以旧换新”购房活动外，今年以来，多地针对具有置换需求的群体已出台多方面支持政策，涉及二手房交易落实“带押过户”、下调存量房贷利率、执行“认房不认贷”以及“卖旧买新”税费减免优惠等。但多位分析人士指出，当前多地新房去化率下降，二手房挂牌量攀升，新房与二手房之间循环不畅，多地相关动作虽意在加速畅通置换住房通道，最终政策效果仍取决于市场信心恢复情况以及政策实际优惠程度。
多地鼓励“卖旧买新”
早在今年9月上旬，曾因烧烤“出圈”的淄博就已推出“以旧换新”购房活动，活动由淄博市房地产开发协会和淄博市房地产经纪与评估协会联合发起，多家房企与房地产经纪机构签署合作协议，有置换需求的购房者可与两者签订三方协议，优先锁定新房房源，同步出售自有存量住房。
此后，济宁、海宁、宁波、南京、南通、扬州等多城市也明确提出鼓励“以旧换新”购房活动，多家房企与房地产经纪机构参与其中。而从各城市情况来看，当前“以旧换新”购房主要存在两种模式，除上述类似淄博推出的模式外，还存在房企或第三方直接购买意向购房者自有存量住房模式。
“当前‘以旧换新’购房主要有两种模式，目前大部分城市如南京、南通、淄博推行的都是购房者、开发商、中介签订三方协议这一模式，在此模式下，购房者确定好新房房源后，向房企交纳定金锁定意向房源，中介集中资源优先推售购房者的旧房。”克而瑞研究中心企业研究总监沈晓玲指出，由于旧房挂牌一般会有3~6个月的销售周期，若约定期限内旧房卖出，购房者与开发商间的购房合同生效，反之开发商则退还购房者定金，目前大部分城市如南京、南通、淄博均推行此类模式。
“另一种模式则是房企或者房企寻找的第三方接手购房者的旧房。”沈晓玲分析认为，此种模式实际操作中一般是旧房过户给房企，房企再将该房抵押给银行获得贷款，贷款作为旧房房款划给购房者用作新房房款抵扣金。当前海宁市倡导的即是这种模式，鼓励房企购买意向购房人的存量房，给予房企总购房款2%的财政补贴；扬州的房交会上，扬州新能源房屋开发公司则同时提供了“直接置换”和“委托置换”两种模式，其中的“直接置换”就是房企收购购房者存量房。
实际上，除房企以及中介机构外，也有城市鼓励国企参与“卖旧换新”模式，如连云港市提出探索“卖旧换新”新方式，对已出让未建设含有配建保障性住房的开发项目，允许缴纳保障性住房易地建设费，由国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障性住房或人才房使用，保障“换新”无后顾之忧。
释放置换需求
多位分析人士认为，当前多地鼓励“以旧换新”购房活动主要出发点是加速旧房置出，释放置换购房需求，从而激活市场流动性。
“多城市密集跟进出台‘以旧换新’购房服务或者政策，在一定程度上可以帮助置换需求客户快速卖房，同时可以降低购房者购房成本，通过出售旧房子获得财政补贴，购房者可以降低购买新房的成本，提高购房意愿。”沈晓玲认为，“以旧换新”购房活动可以盘活存量房，提高市场活跃度，进而促进城市的房地产市场平稳健康发展。
“多地‘换新购’以旧换新动作可以激活改善群体购房需求，叠加近期落地的首付比例降低等措施，改善需求购房门槛可有效降低，有助于相应楼盘去化库存。”张宏伟也认为，“以旧换新”购房活动可以加速有改善需求的购房群体旧房置出速度，激活该群体购买新房需求。
实际上，早在今年年初，住房和城乡建设部部长倪虹接受媒体采访时就曾明确提出，今年要大力支持刚性和改善性住房需求，对以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。
在此背景下，今年以来多地针对具有置换需求的群体已出台多方面支持政策，涉及二手房交易落实“带押过户”、下调存量房贷利率、执行“认房不认贷”以及“卖旧买新”税费减免优惠等。
具体来看，当前已有济南、西安、昆明、重庆、成都、青岛等超40个省市正式发文推行二手房交易“带押过户”；不久前，财政部等部门明确延续实施支持居民换购住房相关税收优惠政策，明确自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
此外，自2022年以来，我国即多次强调要通过降低房贷利率、降低交易税费成本等疏通二手房交易环节，畅通房地产市场循环。不久前北京链家宣布改革中介费率，总费率由2.7%调降为2%，同时从买房人承担变成建议买卖双方各承担1%。
“此前为控制过热的市场态势，需要在疾速行驶的车轮下面撒沙子，因此经纪服务费率、契税、增值税比例等都比较高。但存量时代下‘卖一买一’的换房需求突出，刚需也逐步转向购买存量房，房地产交易周期拉长，迫切需要优化相应费率以打通新房与二手房之间循环通道。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，近期各地二手房挂牌量出现明显攀升，新房去化率明显下降，市场交易的情绪明显降温，导致刚需和改善，新房和二手房之间的循环不畅，因此需要重新调整房地产经纪服务费率和收取模式等多举措促进房地产市场良性循环。
政策效果存差异
对于多地提倡“以旧换新”购房模式的政策效果，多位分析人士认为各地情况仍存较大差异，能否有效促进市场循环还需看政策实际优惠以及市场信心提振情况。
“购房者、开发商、中介签订三方协议这一‘以旧换新’模式本质上是‘联合帮卖’，属于轻资产模式，主要在于购房者借助开发商以及中介资源对旧房进行销售，以期加速置出。”沈晓玲认为，在当前新房去化难，二手房挂牌数量高、成交量未见起色等情况下，多城市推行这一模式未见明显效果。
“‘直接收购’则偏向重资产模式，该模式对开发商实力有一定的要求，在当前房企资金承压、库存去化难的情况下较少企业选择该模式。”沈晓玲认为，在此模式下，若是房企可以联动其供应商将旧房用作工抵房，也可帮助房企化债以及去化新房源。整体来看，当前“以旧换新”购房模式效果较好的项目主要得益于房企给予购房者实打实的优惠，或者房企实力较强，可以调动多方资源，通过以旧换新实现化债去化。
“在协议期内，开发企业为购房者锁定意向房源，同时经纪机构帮助客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广等‘优先卖’服务模式加速二手住房销售，缩短出售周期。这些措施有利于购房者旧房子高效置出，中介机构也有一笔中介费的收益，同时加速新房库存，对多方都比较有利。”张宏伟认为，当前“以旧换新”购房活动也存在一定争议风险，因此要想真正意义上操作好“以旧换新”，相关部门还是要做好监管，避免纯民间行为导致的各种纠纷；购房者在“以旧换新”购房时，也应看清楚合作协议中的具体款项。
