东京23区新房均价破亿创单月新高，海外投资者“炒”起来了？
日本房价似乎已经走出了“失去的三十年”。
12月20日，日本调查公司不动产经济研究所公布的统计结果显示，日本首都圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）的新建公寓平均售价达到了8250万日元（约合410万元），同比涨幅达到36.7%，时隔2个月再次上涨，创出11月单月历史新高。
其中，东京都23区的新建公寓平均售价高达1亿2811万日元（约合640.4万元），同比上涨50%，也是自今年7月以来，时隔4个月再次突破1亿日元；23区以外的东京都内新建公寓价格上涨15.6%至5062万日元。
但不断上涨的房价正影响着日本居民的购买力，调查显示，11月日本首都圈新建公寓的销售量为2743套，比去年同期下跌4.3%，且连续2个月低于去年同期，也远低于预期的4000套。
其中，东京都23区销量同比上涨8.4%达到1029套，23区以外的地区上涨63.4%为446套，神奈川县增长3.4%，千叶县增长了12.7%，埼玉县的销量则同比下跌68.9%，为197套。
不仅是新房，首都圈的二手房价格也在刷新历史新高，根据日本房地产调查公司东京KANTEI公布的数据显示，10月二手公寓（家庭住宅）平均希望出售价格，东京都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区）为每70平方米1亿791万日元（约合人民币520万元），环比上涨1.8%，连续9个月刷新2002年开始统计以来的最高价。
媒体分析指出，推动日本房价上涨的因素有很多，比如，土地价格、建筑成本的持续上涨、豪宅楼盘接连发售，还有一点不可忽视的——是海外投资者的购房需求。
日本房价为何上涨？
首先，土地价格上涨推动了日本新房价格的上涨，日本国土交通省9月19日公布了2023年的全国基准地价，包含住宅用地、商业用地等在内的全用途平均地价比去年上升1.0%，连续第二年正增长。
另一方面建筑成本的上涨，由于日元持续贬值，不同于成屋，新屋对于原材料的成本更加敏感。日元经历持续贬值，叠加2020~2022年大宗商品价格处于高位，日本建筑成本大幅攀升。而2020~2022年高成本的楼盘在完工后，于2023年推出，直接导致房价提升了一个台阶。
此外，海外投资“涌入”日本房产对于抬高日本房价“功不可没”，贬值的日元“换购”升值的房产，对海外买家而言这是一笔有吸引力的投资。日本央行一直维持低利率和超宽松货币环境，日元在2023年相对美元持续贬值，对于美国投资者来说，“日本房产”颇具吸引力。
媒体报道称，美国黑石集团在日本拥有超过一万亿元的不动产，包括投资公寓、办公楼和数据中心；新加坡投资资金QIP于6月上旬推出了以日本大城市住宅为投资对象的基金，投资总额达4千万美元。
有观点指出，明年美元结束加息周期，日本央行退出负利率政策，共同刺激日元反弹，哪怕融资利率小幅上升，但对比起全球的高息金融杠杆，日本“低息洼地”的属性仍十分突出。
在外国投资者评选的2023年《亚太地区投资目的地有吸引力的城市》排名中，东京连续第四年排名第一，超过新加坡、悉尼等地。
与此同时，东京人口持续净流入也成了推高东京房价的因素，数据显示，日本人当前有1亿2200万人而生活在东京都的人口已经超过3800万，占比接近30%。在日本12年人口负增长的大背景下，东京人口依旧保持净流入，这也就解释了东京都23区的新建公寓价格居高不下的原因。
对于2024年的日本房价，分析师指出，随着日本进一步限制卡车司机和建筑工人的日常工作时间，劳动力成本将进一步增加，这将转嫁到住宅上，必然导致房价进一步上升。
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